Июн 132012
 

Часть 1
Часть 2
Часть 3

Судя по вопросам, я понял, что не все знают, как можно стать владельцем драгоценного металла не посещая при этом ювелирный магазин.

В нашей стране существуют три законных способа осуществить это. У каждого есть некоторые достоинства и некоторые недостатки.
Для реализации любого из этих способов нужно посетить не магазин, а банк. При этом не все банки осуществляют операции с драгоценными металлами, и даже те банки которые это осуществляют, то такие операции проводятся далеко не во всех отделениях. Я, для простоты, буду рассматривать Сбербанк, поскольку он осуществляет все перечисленные операции. А информация в каких конкретно отделениях что можно сделать — доступна на сайте.
Я не буду рассматривать такие экзотические металлы как платина и палладий. Мне так и не удалось понять какое они имеют отношения к инвестиционным драгоценным металлам.

И сразу хочется уточнить на тему — неужели я думаю, что золото до сих пор имеет какую-то ценность — отвечу. История золота и серебра как платежных средств насчитывает более 10 тысяч лет. Не фоне этого срока — 200 лет существования доллара США — настолько незаметный срок, что люди которые верят в него вызывают у меня искреннее недоумение. Даже в случае вселенской катастрофы, я с большей уверенностью буду чувствовать себя с килограммом золота в кармане, чем с чемоданом долларов в руке. Хотя у долларов есть одно преимущество в такой ситуации — с их помощью можно разжечь костер.:-)
Золотые червонцы отчеканенные СССР в 1929 году до сих пор с успехом можно продать почти в любом отделении сбербанка — несмотря на то, что и СССР давно нет, и дефолты были и деноминации и вклады замораживали. А золотые монеты царской чеканки помимо ценности металла имеют еще и нумизматическую.

Так что, если кто-то хочет надежности и стабильности — драгоценные металлы — ценности с самой длинной историей. И дефолотов по золоту и серебру в истории не было. Хотя неприятные моменты — были. О них я тоже расскажу.

1 Способ. Слитки.
Это то что чаще всего показывают в кино. Они так лежат там красиво, стопками. Не знаю как оно на самом деле, хотя подозреваю, что царапина на слитке ведет к снижению его стоимости. Поскольку может уменьшить его вес. Ни хранить любое физическое изделие из драгоценного металла стоит аккуратно. Главный недостаток покупки слитков заключается в том, что по непонятному законодательному выверту нашего государства при покупке слитка вы должны заплатить государству НДС, а покупать у вас слиток государство будет уже без этого налога. Т.Е. фактически покупая слиток вы дополнительно дарите государству 18% его стоимости. На мой взгляд это сводит на нет все преимущества слитков кроме эстетических. Это достаточно забавный подарок на свадьбу, например.

2 Способ. Инвестиционные монеты.
Если вести речь о золоте — это достаточно привлекательный способ. Во первых в кармане будут лежать монеты, которые можно только отобрать. Ни какие потрясения начиная от финансовых и заканчивая политическими — не способны будут повлиять на их наличие. Во-вторых покупка и продажа инвестиционных монет не облагается НДС. В России наиболее распространены 2 типа монет — золотой червонец «Сеятель» и «Георгий победоносец». Червонцы в последнее время купить практически нереально.

Недостатки я вижу следующие. Разница между покупкой и продажей монет достаточно высока — около 10%. Соответственно придется некоторое время подождать, что бы их можно было продать без потери средств. Монета, впрочем как и слиток, ценность не именованная. Кто ее в банке предъявил, тот и получил за них деньги. Если ее украдут — то это будет невосполнимая потеря, в отличие от кредитной карточки или депозитной книжки. А арендовать для хранения специальный сейф — это дополнительные траты.

3 Способ. Обезличенные металлические счета (ОМС).
Способ достаточно странный. Вы покупаете у банка некоторое количество металла (любое с точностью до грамма) по установленным банком котировкам, которое физически остается в хранилище банка, а на руках остается некое свидетельство о праве собственности на этот металл в виде некой бумажки (в Сбербанке это выглядит как сберкнижка). Банк обязуется выдать вам металл с вашего счета в физическом виде, по вашему требованию, а вы в этом случае должны будете должны оплатить банку транспортные расходы и заплатить НДС. До тех пор пока металл лежит на счете вы его можете докупать на счет и продавать со счета — и эти операции не будут облагаться НДС. Разница между покупкой и продажей металла с ОМС минимальна и составляет 3-5%.
В чем же недостатки данного способа владения драгоценными металлами? Она исключительно в недоверии. Если говорить о золоте, то за держать в руках монету гораздо приятнее чем безликую серую книжечку. Хотя в случае книжечки вы можете докупать любое количество металла хоть 1 грамм, а в случае покупки монет вы вынужденны покупать дискретный вес кратный весу монеты. Во время кризиса ходили слухи, что банки продали металла на ОМС существенно больше чем имелось в их хранилищах. Не знаю какое отношение это имело к реальности.

На мой взгляд если вы решите покупать серебро — альтернативы ОМС нет, по одной простой причине. 30’000 — это килограмм металла. Его же действительно надо где-то хранить.

А в случае золота выбирать придется между ОМС и монетами. Одна золотая монета сейчас стоит около 14’000 рублей, а один грамм золота стоит около 1’600 рублей. Получить с ОМС золото в виде монет — не получится:-) только слитки.

Существует еще масса достаточно экзотических способов покупки драгметаллов. Например сейчас, говорят, выгодно покупать слитки в Белоруссии, потому что их продажа там не облагается НДС, и при этом нет никаких проблем с таможней после создания таможенного союза. Или покупка слитков при поездке в Объединенные Арабские Эмираты. Золото там дешевле, чем в России, а в аэропорту стоят автоматы по продаже слитков. Но при этом у российской таможни могут возникнуть вопросы при ввозе таких слитков. И мне кажется что у российских банков могут возникнуть вопросы при их продаже.

Я в дальнейших своих расчетах буду использовать ОМС по той причине, что их котировки доступны за достаточно длительный промежуток времени.

Июн 042012
 

Ссылка на первую часть
Ссылка на вторую часть

Если мы рассмотрим абстрактную девочку в 25 лет окончившую институт и нашедшую себе работу на 45000 в месяц ( высокая зарплата понимаю:-), но мы будем считать, что сумма которую она откладывает, не меняется со временем). Живет она с родителями, а может и снимает комнату где-то в Подмосковье. Своей квартиры у нее нет, первоначального взноса тоже, так что до возможности ипотеки еще очень и очень далеко. И вот эта девочка получила первую 13 зарплату, и вдруг задумалась о будущем, открыла депозит на 50000 и начала ежемесячно переводить туда 4500 рублей. Капитализацию процентов будем считать по итогам года. А процентную ставку установим на уровне 10% годовых. Такая ставка при рассмотрении 10-ти летнего периода, например, вполне достижима. В среднем, конечно. Бывали периоды и более низких, а бывали и более высоких.

Так вот. Через 20 лет на депозите этой, уже женщины, будет лежать 3’461’000, а ее ежемесячный доход составит 26’474 рублей.
А через 30 лет, как раз к 55 пенсионным годам, ее прибавка к пенсии составит ежемесячно почти 75’000 при сумме лежащей на депозите в 9,8 миллионов, которую вполне можно завещать детям или внукам.:-)

Вы знаете пенсионеров, которые сейчас получают пенсию в 75’000? Я уверен, что они есть, но вряд ли кто-то из наших родителей будет получать подобную пенсию.

А знаете, что такое 4500 рублей в месяц? Это круассан и чашечка кофе в кафе с утра:-)

У этого плана тоже есть свои недостатки. Во первых мы не учитываем инфляцию, а за 30-ти летний период она составит очень не маленькую цифру. Так же мы не учитывали возможные банковские кризисы, за прошедшие 30 лет, по крайней мере 1 раз государство вкладчиков кинуло. Правда не это государство, но память об этом сильна:-) И гарантий, что это не повториться — нет.

Зато абсолютная простота. Пролонгировать вклад можно не выходя из дома, да и деньги через клиент-банк переводятся элементарно.

Ну а если мы предположим что девочка у нас не глупая, а она не может быть глупой, раз в 25 лет задумалась о пенсии, то она вполне может позволить увеличивать на 10% каждый год, и свою зарплату, и сумму своих отчислений. И даже если она будет делать это только первые 10 лет, и потом остановится на сумме отчислений в 10’000 рублей в месяц, то к 55 годам она подойдет с 15,5 миллионами на счету и 118’000 ежемесячного дохода. А через 10 лет у нее на счету будет 5,2 миллиона, а ежемесячный доход составит 40’000 рублей. Цифры, на мой взгляд — абсолютно фантастические, но эксель редко врет, а расчеты я несколько раз проверил и могу прислать желающим.

Если рассмотреть последние 10 лет и предположить, что в последующие 20 ничего не изменится, как мы предполагали при рассмотрении покупки квартир, то получается удивительная вещь. Наша девочка, оказалось, не сильно отстала от мальчика. Да, ее пассивы немного меньше, зато ее активы немного больше. Но она не обладала тем, очень редким, стартовым капиталом который был у Феди. И риски которые она несла были существенно меньше, ведь ее никто не заставлял хранить все свои деньги в одном банке на одном единственном депозите. Если помнить о системе страхования вкладов, то вполне можно найти 30 вполне надежных банков в каждом из которых держать вклад около полумиллиона. И даже если разорялся один из банков в котором лежали деньги, и они пропадали — все остальное оставалось в целости и сохранности. Хотя ей пришлось откладывать часть зарплаты, а Федор жил на полную катушку. Но эта стратегия доступна любому человеку в любой точке нашей страны, пусть и откладывается ежемесячно не 4 тысячи, а хотя бы 500 рублей.

И если вам кажется, что 10% по вкладу эта несерьезно, то цифры говорят нам следующие. Если 10 лет откладывать 4,5 тысячи рублей под подушку (+первоначальные 50’000 рублей) то под подушкой окажется 590’000 рублей. А если действовать по нашему плану то на счетах будет лежать 987’662 рублей. Разница почти в 2 раза, при том, что в рулетку никто не играл 🙂

Июн 012012
 

Ссылка на первую часть.

Предположим идеальную ситуацию.
Возьмем умного, 25 летнего молодого человека. Он живет в своей квартире в Москве. Повезло, родители подарили к окончанию института бабушкину. Зовут его — Фёдор.
Федя — экономист. Устроился на работу в приличное место, и решил купить квартиру в ипотеку, чтобы увеличить свой будущий доход путем сдачи ее в аренду после выплаты ипотеки. Цены на квадратные метры взяты с сайта: Аналитический вестник рынка недвижимости — недвижимость и квартиры в Москве и Подмосковье. Согласно этому сайту квадратный метр в Москве в 2002 году стоил 30’000 рублей. Он купил однушку площадью 50 квадратных метров, стоимостью 1,5 миллиона рублей без первоначального взноса (пришлось оставить свою квартиру в залог, но он решил рискнуть) в ипотеку, с процентной ставкой 16,5% годовых в рублях. Справедливо рассудив, что раз доход он собирается получать в рублях то и кредитоваться он будет в рублях. К сожалению доступной информации по реальным ставкам кредитования в то время мне найти не удалось. Информации по арендной плате, найти то же не удалось, но предлагаю предположить идеальную ситуацию. 25’000 рублей будет составлять ежемесячный платеж по этому кредиту, и мальчику удалось найти арендаторов готовых оплачивать коммуналку и платить ему 25’000 рублей в месяц. Но за это мы не дадим этому мальчику получать арендную плату выше этих 25’000 рублей. Зато Федя пришел к 2012 году с квартирой — ипотека по которой полностью выплачена, стоит она сегодня 8,5 миллионов рублей, и ежемесячной прибавкой к зарплате в 30’000 рублей, что вполне может помочь ему еще через 15 лет (недвижимость все-таки здорово подорожала и теперь ему придется тратить доход от аренды обоих квартир на выплату ипотеки) стать собственником еще одной квартиры. Ну и поскольку доход от арендный квартир величина достаточно статическая стоимость его актива через через 25 лет составит около 70’000 рублей в мес. А цена его пассивов будет около 17 миллионов

В оценке будущего очень много предположений, но будем считать, что динамика роста цен все-таки циклична и через 15 лет рынок как раз оправится после очередного падения.

Даже если не загадывать еще на 15 лет вперед, у нашего молодого человека уже все очень неплохо. Две квартиры в Москве к 35 годам. Я ему — завидую.:-)

Но хочу заметить, чтобы Федор получил в собственность первую квартиру должно совпасть очень много событий.
Во-первых его жильцы на протяжении 10 лет должны быть приличными людьми, не заливать соседей снизу, не устраивать пожаров. Да и соседи тоже. Ремонты своей и соседских квартир — очень дорогостоящее мероприятие.
Во-вторых ему придется немного побегать от налоговой, поскольку потеря 13% от арендной платы может подкосить его выплаты банку.
В-третьих в 2005-2007 годах Федя должен будет удержаться от желания перекредитоваться в долларах, чтобы уменьшить выплаты по кредиту, поскольку если он это сделает то в 2008-2009 крупно проиграет.
В-четвертых его квартира не должна пустовать более одного месяца (будем считать, что Федор держит запас на месяц выплат под подушкой)

Но при выполнении всех этих условий, к 50 годам мальчик станет настоящим миллионером, и сможет жить, в свое удовольствие, до конца жизни просто на доход от аренды. Еще лет на 25 его квартир точно хватит, или он может стать более консервативным и переложить активы в депозиты или другие низкорисковые инструменты и получать достаточный доход.

Но у Федора был очень хороший стартовый капитал. Похвастаться собственной квартирой к 25 годам могут очень немногие, хотя несколько таких людей я знаю.

Рассмотреть другие города мне очень тяжело, поскольку не удалось найти достоверной информации о динамике цен на аренду квартир в России. Но можем предположить, на примере Санкт-Петербурга, Стоимость квадратного метра в 2002 году в нем составляла около 15’000 рублей, то наша квартира обошлась бы в 750’000. Допустим ее так же удастся оплатить за счет аренды, то сейчас она будет стоить 4,9 миллиона рублей. Так что Питер будет процентов на 20 выгоднее Москвы:-) Хотя доходы от аренды там меньше, по крайней мере сейчас, судя по объявлениям в сети.

Но этот вариант малореализуем.
1. В реальности арендная плата никогда не окупала платежи по ипотеке. Я как раз где-то в 2002-2003 году впервые задумался на эту тему и баланс у меня не сходился, на самом деле, она была 60%-70% от ипотечного платежа.
2. Представьте себе реальные риски данного мероприятия. Для покупки квартиры без первоначального взноса придется оставить свою в залог. Риск невыплаты по кредиту — несет за собой риск потери собственного жилья. Каков бы не был предполагаемый выигрыш от этой операции — лично для меня — он неприемлем. Это не потеря вклада в банке, или не потеря денег на падении курса акций. Это потеря единственного жилища. Вероятность наличия у 25 летнего человека первоначального взноса на квартиру — не рассматриваем как абсурдную:-)

По этой причине этот способ сохранения и приумножения средств никогда не рассматривался мной серьезно. Хотя конечно наблюдать за вакханалией на рынке недвижимости — завораживает. Но очень жал что это оказывает такое сильное влияние на нашу реальную жизнь. Не знаю как можно говорить о поднятии рождаемости, если семья себе жилье может позволить годам к 35 — да и то загнав себя в 20 летнюю кабалу, когда не только о детях подумать страшно, а и о том чтобы заболеть. Но не будем о грустном.

Дальше мы поищем другие, более доступные, способы для обеспечения собственного будущего.

Май 302012
 

Года два назад я задумался о том, что при моем образе жизни, даже если в нашей стране все будет хорошо, — пенсия мне вряд ли светит, зарплата у меня то маленькая, а то и просто нет:-) Соответственно и пенсионные отчисления находятся в столь же зачаточном состоянии. Доверять свое далекое будущее государству — я не очень расположен. Соответственно заботиться о нем надо самому.
Да и неизбежное повышение пенсионного возраста тоже оптимизма не добавляет. Перспектива ходить на работу до 70 лет, чтобы потом, если доживешь, получать точно рассчитанную сумму денег на оплату квартплаты и недорогую еду очень пугает. Хотелось бы прекратить рабочую деятельность лет в 50 максимум. Хотя задуматься об этой проблеме стоило бы и раньше, что бы уменьшить эту планку до 40:-)

Задумывался ли кто нибудь об этом аспекте своей жизни? У меня есть предложение обсудить возможные варианты.

Идеи о том что не стоит глядеть так далеко? в будущее, надо сейчас жить на всю катушку, а там будь что будет. Или о том что лучшая инвестиция в старость — дети, предлагаю не рассматривать. Они очевидны и не интересны.

От многих людей я слышал идею, что к старости можно будет сдавать свою квартиру, и отлично на эти деньги жить практически в любой стране мира. А квартиру можно уже сейчас купить в ипотеку и не спеша ее выплачивать. К пенсии как раз получится свободная квартира. Однако меня в данной программе смущают несколько моментов.

1. Совершенно непредсказуемая стабильность дохода. Я не уверен, что ситуация с запредельной ценой на аренду недвижимости будет длится бесконечно долго. Существует достаточно много вариантов существенного падения доходности от сдачи недвижимости в аренду — например существенное увеличение налога на подобного рода недвижимость. Впрочем нельзя сбрасывать со счетов и просто падение стоимости ставок по аренде.

2. По совершенно непонятной для меня причине все вокруг меня считают что покупка квартиры — это навсегда. Вложение для детей и внуков. Никто не берет в расчет простую мысль, что купленная квартира это не земля на которой стоит дом, и даже не стены. А это — объем воздуха на некоторой высоте над землей, и не более того. Когда через 10-20-50 лет этот дом развалится из-за старости не придет добрый дядя и не переведет вас в новую квартиру. Возможно — разрешат построить на месте разваливающегося дома — новый. Да и то — рассматривать такую возможность при текущем положении дел — достаточно глупо. Что будет дальше неизвестно, да и строительство — очень недешевое сопоставимое по стоимости с покупкой квартиры ( придется ведь еще и старое за свой счет сносить, и доходы на время строительства выпадут).

Существует еще много аргументов против — например необходимость периодического присутствия для ремонта и поиска новых жильцов. Возможны проблемы с жильцами и квартирой начинающиеся с банальных прорывов труб и пьянок, и заканчивающиеся попыткой отжать квартиру.

Плюс виден только один. Последние 20 лет это работало безупречно, принося не только доходность в виде арендной платы, но и в виде многократно увеличившейся стоимости квартиры. Сейчас человек купивший квартиру 20 лет назад (как впрочем и 10 и 15) на мой взгляд может просто ее продать положить деньги на депозит и получать доход выше доходности от сдачи в аренду. При этом риски существенно снизятся, человек застрахуется от падения цен на недвижимость и арендную плату, но может потерять часть доходности в случае роста цен.

В общем эта идея не вызывает у меня желания действовать по этому плану.

Интересно ли кому нибудь еще порассуждать на эту тему, покритиковать мои выводы по поводу отвергнутого варианта, предложить свои варианты и послушать о других идеях?
Теоретически я готов продолжить рассказ о своих размышлениях и телодвижениях на данную тему.