Предположим идеальную ситуацию.
Возьмем умного, 25 летнего молодого человека. Он живет в своей квартире в Москве. Повезло, родители подарили к окончанию института бабушкину. Зовут его — Фёдор.
Федя — экономист. Устроился на работу в приличное место, и решил купить квартиру в ипотеку, чтобы увеличить свой будущий доход путем сдачи ее в аренду после выплаты ипотеки. Цены на квадратные метры взяты с сайта: Аналитический вестник рынка недвижимости — недвижимость и квартиры в Москве и Подмосковье. Согласно этому сайту квадратный метр в Москве в 2002 году стоил 30’000 рублей. Он купил однушку площадью 50 квадратных метров, стоимостью 1,5 миллиона рублей без первоначального взноса (пришлось оставить свою квартиру в залог, но он решил рискнуть) в ипотеку, с процентной ставкой 16,5% годовых в рублях. Справедливо рассудив, что раз доход он собирается получать в рублях то и кредитоваться он будет в рублях. К сожалению доступной информации по реальным ставкам кредитования в то время мне найти не удалось. Информации по арендной плате, найти то же не удалось, но предлагаю предположить идеальную ситуацию. 25’000 рублей будет составлять ежемесячный платеж по этому кредиту, и мальчику удалось найти арендаторов готовых оплачивать коммуналку и платить ему 25’000 рублей в месяц. Но за это мы не дадим этому мальчику получать арендную плату выше этих 25’000 рублей. Зато Федя пришел к 2012 году с квартирой — ипотека по которой полностью выплачена, стоит она сегодня 8,5 миллионов рублей, и ежемесячной прибавкой к зарплате в 30’000 рублей, что вполне может помочь ему еще через 15 лет (недвижимость все-таки здорово подорожала и теперь ему придется тратить доход от аренды обоих квартир на выплату ипотеки) стать собственником еще одной квартиры. Ну и поскольку доход от арендный квартир величина достаточно статическая стоимость его актива через через 25 лет составит около 70’000 рублей в мес. А цена его пассивов будет около 17 миллионов
В оценке будущего очень много предположений, но будем считать, что динамика роста цен все-таки циклична и через 15 лет рынок как раз оправится после очередного падения.
Даже если не загадывать еще на 15 лет вперед, у нашего молодого человека уже все очень неплохо. Две квартиры в Москве к 35 годам. Я ему — завидую.:-)
Но хочу заметить, чтобы Федор получил в собственность первую квартиру должно совпасть очень много событий.
Во-первых его жильцы на протяжении 10 лет должны быть приличными людьми, не заливать соседей снизу, не устраивать пожаров. Да и соседи тоже. Ремонты своей и соседских квартир — очень дорогостоящее мероприятие.
Во-вторых ему придется немного побегать от налоговой, поскольку потеря 13% от арендной платы может подкосить его выплаты банку.
В-третьих в 2005-2007 годах Федя должен будет удержаться от желания перекредитоваться в долларах, чтобы уменьшить выплаты по кредиту, поскольку если он это сделает то в 2008-2009 крупно проиграет.
В-четвертых его квартира не должна пустовать более одного месяца (будем считать, что Федор держит запас на месяц выплат под подушкой)
Но при выполнении всех этих условий, к 50 годам мальчик станет настоящим миллионером, и сможет жить, в свое удовольствие, до конца жизни просто на доход от аренды. Еще лет на 25 его квартир точно хватит, или он может стать более консервативным и переложить активы в депозиты или другие низкорисковые инструменты и получать достаточный доход.
Но у Федора был очень хороший стартовый капитал. Похвастаться собственной квартирой к 25 годам могут очень немногие, хотя несколько таких людей я знаю.
Рассмотреть другие города мне очень тяжело, поскольку не удалось найти достоверной информации о динамике цен на аренду квартир в России. Но можем предположить, на примере Санкт-Петербурга, Стоимость квадратного метра в 2002 году в нем составляла около 15’000 рублей, то наша квартира обошлась бы в 750’000. Допустим ее так же удастся оплатить за счет аренды, то сейчас она будет стоить 4,9 миллиона рублей. Так что Питер будет процентов на 20 выгоднее Москвы:-) Хотя доходы от аренды там меньше, по крайней мере сейчас, судя по объявлениям в сети.
Но этот вариант малореализуем.
1. В реальности арендная плата никогда не окупала платежи по ипотеке. Я как раз где-то в 2002-2003 году впервые задумался на эту тему и баланс у меня не сходился, на самом деле, она была 60%-70% от ипотечного платежа.
2. Представьте себе реальные риски данного мероприятия. Для покупки квартиры без первоначального взноса придется оставить свою в залог. Риск невыплаты по кредиту — несет за собой риск потери собственного жилья. Каков бы не был предполагаемый выигрыш от этой операции — лично для меня — он неприемлем. Это не потеря вклада в банке, или не потеря денег на падении курса акций. Это потеря единственного жилища. Вероятность наличия у 25 летнего человека первоначального взноса на квартиру — не рассматриваем как абсурдную:-)
По этой причине этот способ сохранения и приумножения средств никогда не рассматривался мной серьезно. Хотя конечно наблюдать за вакханалией на рынке недвижимости — завораживает. Но очень жал что это оказывает такое сильное влияние на нашу реальную жизнь. Не знаю как можно говорить о поднятии рождаемости, если семья себе жилье может позволить годам к 35 — да и то загнав себя в 20 летнюю кабалу, когда не только о детях подумать страшно, а и о том чтобы заболеть. Но не будем о грустном.
Дальше мы поищем другие, более доступные, способы для обеспечения собственного будущего.